Fehler des Nachunternehmers - Haftung bei Arbeitsteilung

veröffentlicht in der Zeitschrift Hamburger Grundeigentum, Ausgabe 01/2008, Seite 20

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Haftung bei Arbeitsteilung

Grundsätzlich verjähren Mängelansprüche bei Bauwerken in 5 Jahren nach den den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) oder in 4 Jahren, wenn dem Vertragsverhältnis die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen), Teil B, zugrunde gelegt worden ist. Die Verjährung beginnt mit der Abnahme. Sie kann sich aber über diese Fristen hinaus verlängern, wenn der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen hat. In diesem Fall beträgt die Verjährungsfrist zwar nur 3 Jahre, beginnt jedoch erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Bauherr den Mangel erkannt hat. Hierbei handelt arglistig, wer einen ihm bekannten Mangel spätestens bei der Abnahme bewusst nicht offenbart. Zurechnen lassen muss sich der Unternehmer jedenfalls arglistiges Verschweigen seiner eigenen Leute, die er mit der Bauabwicklung betraut. Zu denen gehört in aller Regel der eingesetzte Bauleiter.

Entscheidung:

Welche Möglichkeiten der Bauherr besitzt, wenn zwar der zur Bauüberwachung eingesetzte Bauleiter die versteckten Mängel nicht bemerkt, ein Mitarbeiter des Nachunternehmers die mangelhafte Ausführung jedoch erkannt hat, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 12.10.2006 (VII ZR 272/05) behandelt: Grundsätzlich gilt, dass eine Mangel- bzw. Kenntniszurechnung bei alleiniger Arglist des Nachunternehmers nicht erfolgt. Eine Haftung des Hauptunternehmers ist bislang ausnahmsweise nur dann bejaht worden, wenn er dem Nachunternehmer die Bauarbeiten zur "eigenverantwortlichen Ausführung überlassen hat", ohne diese selbst zu überwachen. In dieser neueren Entscheidung hat der BGH nunmehr festgestellt, dass die Haftung (hier: wegen mangelhafter Ausführung von Randfugen) ferner dann gilt, wenn die Bauleistungen des arglistigen Nachunternehmers durch einen Bauleiter in gewissen Abständen ordnungsgemäß überwacht worden sind, der Mangel aber in Kontrollpausen entstanden und anschließend durch andere Arbeiten überbaut worden ist.

Fazit:

Dass der Hauptunternehmer für die Kenntnisse seines arglistigen Nachunternehmers einzustehen hat, bleibt weiterhin die Ausnahme. Dem arglistigem Verschweigen steht es gleich, wenn der Mangel wegen unzureichender Organisation unentdeckt geblieben ist. Es gilt, dass ein gravierender Mangel an sehr wichtigen Gewerken oder ein besonders ins Auge fallender Mangel auf eine unzureichende Organisation schließen lässt. Allein der Umstand, dass ein Bauleiter bei einer ordnungsgemäßen Kontrolle einen Mangel hätte feststellen können, reicht für den Vorwurf der Arglist allerdings nicht aus.

Sonderwünsche - Bauträger muss beraten und koordinieren

veröffentlicht in der Zeitschrift Hamburger Grundeigentum, Ausgabe 02/ 2008, Seite 49

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Ein Erwerber, der in Kenntnis des Bauträgers abweichend zur standardisierten Baubeschreibung Sonderwünsche direkt bei den ausführenden Handwerkern beauftragt, kann neben dem Bauhandwerker auch den Bauträger auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn dieser seine Aufklärungs- oder Koordinierungspflichten verletzt hat.

Denn der Bauträger ist beispielsweise zunächst verpflichtet, den Erwerber über eine etwaige Genehmigungsbedürftigkeit von Sonderwünschen aufzuklären.

Darüber hinaus besitzt er eine Koordinierungsverpflichtung, die insbesondere die Überprüfung beinhaltet, ob sich der Sonderwunsch in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen störungsfrei einfügen lässt. Gegebenenfalls soll der Bauträger verpflichtet sein, planerische Anweisungen zu geben.

Urteil:

So hat das Oberlandesgericht Hamm am 19.September 2006 entschieden, dass der Bauträger für eine nicht funktionierende, als selbständigen Sonderwunsch direkt beim Nachunternehmer bestellte Fussbodenheizung einzustehen hatte. In diesem Fall hatte der Handwerker es versäumt, für die Radiatoren der Heizung im Keller- und Dachgeschoss sowie die abweichend von der Baubeschreibung gewünschte Fussbodenheizung im Erd- und Obergeschoss jeweils getrennte Heizkreisläufe zu installieren. Die Richter warfen dem Bauträger vor, diese verschiedenen Heizungssysteme nicht so koordiniert zu haben, dass sie als Gesamtgewerk mängel- und störungsfrei sind. Nach Ansicht des Gerichts oblag es nämlich dem Bauträger, die Schnittstelle zwischen dem Grundgewerk "Radiatorenheizung" und dem Sonderwunsch "Fußbodenheizung" ordnungsgemäß zu koordinieren.

Fazit:

Kommt ein selbständiger Sonderwunschvertrag zwischen Erwerber und Bauhandwerker zustande und leistet dieser mangelhaft, so sollte stets geprüft werden, ob neben dem Handwerker auch der Bauträger haftet.

Dessen geschuldete Werkleistung kann nämlich selbst mit einem Mangel behaftet sein, und zwar mit einem Koordinations- oder Aufklärungsmangel.

Im Übrigen haftet der Bauträger ebenfalls dann, wenn seine eigenen Leistungen und der Sonderwunsch bautechnisch oder funktionell eine unteilbare Einheit bilden, sodass der Mangel in der Bauausführung letztlich auch das eigene Gewerk betrifft.

Auch sollte sich der Erwerber von Vertragsklauseln des Bauträgers, die dessen Haftung bei selbständigen Sonderwünschen ausschließen sollen, nicht schrecken lassen. Diese als Allgemeine Geschäftsbedingungen einzuordnende Klauseln dürften grundsätzlich gemäß § 309 Nr.8 BGB unwirksam sein.

Hemmung der Verjährung - Wann wird "verhandelt"?

veröffentlicht in der Zeitschrift Hamburger Grundeigentum, Ausgabe 06/2008, Seite 215

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Bei der Beurteilung der Verjährung eines Mängelanspruchs sollte stets geprüft werden, ob diese gegebenfalls nach § 203 Satz 1 BGB deshalb gehemmt gewesen ist, weil zwischen Auftraggeber (AG) und Auftragnehmer (AN) Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände geschwebt haben. Denn der Zeitraum, während dessen die Verjährung gehemmt ist, wird in die Verjährungsfrist nicht eingerechnet, wobei gemäß § 203 Satz 2 BGB bei den vorerwähnten Verhandlungen die Verjährung frühestens 3 Monate nach dem Ende der Hemmung eintritt.

Einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 30.10.2007, X ZR 101/06) hat folgender Sachverhalt zugrunde gelegen: Der klagende AG bestellte beim AN eine Abwasserbehandlungslage, hinsichtlich deren Funktionsweise vertraglich bestimmt wurde, dass sich bei der Behandlung der Abwässer ein kristalliner Brei bilden sollte. Der AG rügte beim AN telefonisch, dass sich im Eindampfbehälter eine feste Masse bilde, die man mit dem Spaten lösen müsse. Diese Feststellung wiederholte der AG mehrfach und der AN gab unterschiedliche Ratschläge, den Mangel zu beseitigen. Schließlich reichte der AG Klage ein.

Der BGH hat entschieden, dass der Einwand der Verjährung nicht durchgreift, weil die telefonischen Reaktionen des AN gemäß § 203 BGB zu einer Hemmung der Verjährung führen. Zum einen genüge bei einem Werkmangel für die Geltendmachung der Rechte des AG und für die Hemmung der Verjährung der Hinweis auf die bloßen Mangelerscheinungen. Zum anderen betont der BGH unter Bezugnahme auf seine bisherige Rechtsprechung (Urteil vom 26.Oktober 2006, VII ZR 194/2005) zu § 203 BGB erneut, dass der Begriff des Verhandelns weit auszulegen sei. Die Verjährung ist demnach bereits dann gehemmt, wenn sich der AN im Einverständnis mit dem AG der Prüfung des Vorhandenseins eines Mangels oder seiner Beseitigung unterzieht. Abgesehen von dem Fall, dass der AN von vornherein jede Verantwortung für den Mangel ablehnt, treffen die Vertragsparteien durch ihren Meinungsaustausch regelmäßig eine "Überprüfungsvereinbarung". Sie verhandeln im Sinne von § 203 BGB. Die Verjährung ist dabei so lange gehemmt, bis der AN das Ergebnis der Prüfung mitteilt oder dem AG gegenüber die Mängel für beseitigt erklärt oder die Fortsetzung der Beseitigung verweigert.

Der BGH bestätigt insoweit seine bisherige Rechtsprechung zu § 203 BGB, als dass er verlangt, den Begriff des Verhandels im weiten Sinne auszulegen. Es soll letztlich jeder Meinungsaustausch über den Schadensfall genügen.